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降幅高达22%!广州学区房神话,开始瓦解!

当楼市下行的时候,价格始终坚挺的是哪类型的房子?

或许,很多人都会想到是学区房,尤其是越秀的学区房。

这些年,越秀作为广州教育高地,其学区房也一度被推上神坛,房价涨幅迅猛,堪比珠江新城。

不过,接下来广州的形势马上就要发生变化了:

因为我们发现,越秀的学区房,开始降价了!

.01

直降800万!

学区房降价拉开序幕!

一直以来堪称是越秀学区房标杆、对口东风东路小学的锦城花园,大部分房源的挂牌价都有所下调,下调幅度从18万-800万不等。

就拿锦城花园这套192平的大户型房源来说,自4月上架之后,价格一次次下调,可以说是比垂直过山车还刺激。

从原来挂牌的3600万,降到了7月中旬的3070万,随后在这短短一个月内,再次直降271万,跌破3000万的关口。

算起来,从4月挂牌到现在,这套房源足足降了800万!可以说一开始心态有多飘,现在跌得就有多惨。


不止如此,一些刚上新的房源,也开始有了“迫切”卖出去的念头。

如7月8日上架的一套88平两房房源,初始挂牌价为1300万,短短一个月内已经降价130万。

6月底挂牌的一套小户型,也从一开始的1260万降到了如今的1108万,降价幅度同样高达上百万!


看到这里,可能有人会说,挂牌价下调而已,我乐意的话挂2000万降价1000万出售都行,啥时候成交价能跌?

欸,别急,实锤马上就来。认真的,不止挂牌价,连成交价也变低了。

根据广州中原研究发展部最新的二手房月报数据,锦城花园159平的户型在最高峰时价格可以去到1600万左右,但近期成交几套总价分别为1470万元、1520万元左右,议价空间在5%左右。

而从去年链家上成交的一套156平房源来看,当时成交价为1650万元,与中原今年成交的159平户型单价相差近1万/平。


虽然可能受到户型、朝向等影响,但是价差拉得这么大,还是足以说明近期小区的价格有所回落。

锦城花园的降价出售,或许只是个开始。

我们不能忽视当下政策调控、市场冷热变化所带来的影响,但是在过往市场下行初期,价格下调的现象往往先出现在外围区,慢慢再扩散至中心区。

但这一次,一向被大家公认为“抗跌王者”的越秀学区房,却在市场变化初期就率先降价出售,令人意外。

可以说,锦城花园的降价出售,堪称是一个风向标事件,预示着广州学区房之路,逐步走到了尽头。

.02

北上深接连挨锤

轮到广州只是时间问题

为什么?这就不得不提到北上深学区房接连挨锤的事了。

早在今年4月,中央高层会议便下了狠手,首次明令禁止:防止以学区房名义炒作房价。

随后上海进行了招生政策改革;北京西城发文将以多校划片方式在学区或相邻学区内入学;深圳最狠,直接发了大招:全面推行大学区制。

学区房的价值遭到了严重的打击。北京有业主一夜降价138万甩卖学区房,深圳顶级学位房开始流拍,甚至是一向被追捧的百花+实验学区房都开启了暴跌的序幕。

同样作为一线城市,广州对学区房的调控,很大概率是“虽迟但到”。

毕竟,从今年4月开始,广州就有了调控学区房的迹象。

天河、南沙、番禺等区域都发布了学位预警信号,如天河明确表示龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国学校、旭景小学、华阳小学5所学校,学位供需矛盾逐步加大,未来可能会对超出招生计划的进行统筹入学。


黄埔虽然没有发布预警,但是同样也在预防供需矛盾问题,如原户主学位不占用,从4年级提升到6年级,对房产份额的要求也从1%提高到了50%等。

越秀则更直接,在年初划分出了6大学区,而且学区内的学校分为高低配,明显是为了后续推进教育资源公平,转为大学区模式作铺垫。


广州进一步出台学区房调控,只是时间问题。

.03

建议:不要盲目入手学位房了!

不管是对学区房方面的调控,还是对教培机构的打压,从政策层面上来讲,我们都能看得出中央对教育整治、推进教育公平的决心。

所以长期来看,不管是广州,还是其它一二线城市,“大学区”模式都将会是未来的趋势,学区房的概念和价值将会逐步式微。

而在这个大前提下,广州学区房未来或将会成为砧板上的鱼肉,任人宰割,广州家长们、投资客的心态也会受到了不少的影响。

降价出售,便是其中的一个征兆。

经过这一年的上涨,广州部分学区房的涨幅已经过高,接下来大概率会迎来回调期。

建议现在就不要紧盯着老破小学区房不放了。

如果想要入手学区房,可以选择一些楼龄比较新的、学位相对没有那么紧张的小区,或许未来受到政策影响比较小。

至于那些手上超过三四十年楼龄的学区房,建议尽快将其甩卖掉。

不然下一个浪潮来临,被席卷的就会是你。

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